A usucapião extrajudicial, feita no cartório de registro de imóveis, é o caminho quando não há conflito: os vizinhos e o antigo dono não se opõem e os documentos estão em ordem (Lei 6.015/1973, art. 216-A). Se alguém contesta ou falta prova da posse, o caminho é a usucapião judicial. Nos dois casos, o advogado é obrigatório.
Resumo
- 01
A via de cartório costuma ser mais rápida, mas depende de não haver oposição.
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Desde 2017, o silêncio dos vizinhos notificados conta como concordância.
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Se houver impugnação que não se resolva no cartório, o caso vai para a Justiça.
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Os requisitos de tempo e posse são os mesmos nas duas vias.
A diferença entre as duas vias
A usucapião extrajudicial corre no cartório de registro de imóveis quando não há oposição e os documentos estão completos; a judicial corre na vara cível quando há conflito ou prova a produzir.
| Critério | Extrajudicial (cartório) | Judicial |
|---|---|---|
| Onde corre | Cartório de registro de imóveis da comarca | Vara cível da comarca |
| Quando cabe | Sem oposição e com documentos completos | Com conflito ou prova a produzir |
| Tempo | Em geral, meses | Em geral, anos |
| Prova da posse | Ata notarial e documentos | Documentos, testemunhas e perícia |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
Como funciona a usucapião no cartório
A usucapião extrajudicial foi criada pelo CPC de 2015, que incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos, e é regulamentada pelo CNJ (Provimento 65/2017, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas).
O pedido é feito pelo advogado no registro de imóveis, com a ata notarial lavrada em tabelionato de notas.
- Ata notarial. O tabelião atesta o tempo e a forma da posse.
- Planta e memorial descritivo. Assinados por engenheiro ou arquiteto e pelos vizinhos.
- Pedido no registro de imóveis. Com certidões e provas da posse.
- Notificações. Do antigo dono, dos vizinhos e dos entes públicos.
- Edital. Para eventuais interessados.
- Registro. Sem oposição, o imóvel é registrado em seu nome.
Desde a Lei 13.465/2017, o vizinho ou titular notificado que não responde é considerado de acordo. Isso destravou muitos casos em que antes o pedido parava.
Quando o caminho tem de ser a Justiça
A usucapião vai para a Justiça quando há oposição, quando a posse precisa de testemunhas ou perícia para ser provada, ou quando há disputa de limites ou entre herdeiros.
- Oposição do antigo dono ou de vizinho. Sem acordo no cartório, o caso vai ao juiz.
- Posse difícil de provar só com documentos. A Justiça permite testemunhas e perícia.
- Disputa sobre os limites do terreno. Exige perícia técnica.
- Herdeiros em conflito sobre o imóvel. A discussão precisa de decisão judicial.
Antes de escolher a via, confira se o tempo de posse já basta, em os prazos de cada tipo de usucapião, e veja o checklist de documentos.
- Começar no cartório sem conversar com os vizinhos. Uma impugnação leva o caso para a Justiça.
- Contratar a planta sem conferir a matrícula. As medidas precisam bater com a área possuída.
- Achar que imóvel público pode ser usucapido. A Constituição proíbe (art. 183, § 3º).
Perguntas frequentes sobre usucapião em cartório ou na Justiça
As dúvidas mais comuns de quem quer regularizar o imóvel.
A usucapião em cartório é sempre mais rápida?
Em geral, sim, quando não há oposição e os documentos estão completos.
Preciso de advogado no cartório?
Sim. A lei exige advogado também na usucapião extrajudicial.
E se um vizinho não assinar a planta?
Ele é notificado; se não responder, o silêncio conta como concordância.
Se o cartório negar, perco tudo?
Não. É possível entrar com a ação judicial.
Posso usucapir terreno da prefeitura?
Não. Imóveis públicos não podem ser usucapidos.
Dra. Daniela dos Santos Bretas
Advogada do escritório Cavalcante Pereira Advocacia, com pós-graduação em Processo Civil. Escreve sobre família, herança e imóveis, com foco no caminho mais simples para cada caso.
