Vendedor não passa a escritura
O vendedor recebeu tudo, mas cria obstáculos para assinar. Ele é notificado antes do pedido.
Direito imobiliário · Itabirito/MG e região
Adjudicação compulsória em Itabirito
A adjudicação compulsória em Itabirito resolve o caso de quem pagou o imóvel e não recebeu a escritura porque o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu: o registro é feito no seu nome pelo cartório ou por decisão do juiz, sem precisar da assinatura dele.
- Quitação comprovadaantes do pedido
- Em cartóriodesde a Lei 14.382/2022
- Registrono seu nome
Advogada responsável: Dra. Daniela dos Santos Bretas, OAB/MG 242.612 [CONFIRMAR responsável pela área]
Publicado em 9 nov. 2026 · Atualizado em
Definição
O que é adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é o pedido para que o imóvel seja registrado no nome do comprador que pagou tudo, quando o vendedor não assina a escritura definitiva. O título que substitui a escritura vem do cartório ou do juiz.
Ela se apoia no compromisso de compra e venda: quem prometeu vender e recebeu o preço tem o dever de passar a escritura (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418). O direito existe mesmo que o contrato nunca tenha sido registrado (Súmula 239 do STJ).
Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode ser feito direto no Cartório de Registro de Imóveis, com ata notarial e prova da quitação (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Quando há disputa sobre o pagamento ou sobre o contrato, o caminho é a ação judicial.
Vendedor desaparecido
Não se sabe onde está. A notificação segue as regras do cartório ou é feita por edital no processo.
Vendedor falecido
A escritura pode ser outorgada pelos herdeiros ou suprida pela adjudicação, sem esperar o inventário.
Loteadora ou construtora fechada
Comprou o lote ou o apartamento de uma empresa que encerrou as atividades.
Situações comuns
Quando a adjudicação compulsória é o caminho
Situações comuns em Itabirito e região.
Imóvel quitado sem escritura
Você tem o contrato e os recibos, mas o imóvel continua no nome do vendedor.
Vendedor não é encontrado
O telefone e o endereço do vendedor não existem mais.
Vendedor faleceu
Os herdeiros não fizeram inventário ou não querem assinar.
Loteadora encerrada
Lote comprado em loteamento cuja empresa não existe mais.
Precisa vender ou financiar
O comprador ou o banco exigem o imóvel no seu nome.
Cessões sucessivas
O imóvel passou por vários compradores só com contratos particulares.
Etapas
Como funciona a adjudicação compulsória
O tempo do cartório e do juiz não depende do escritório. A preparação e a resposta às exigências, sim.
- 01
Contrato e comprovantes
O advogado confere o contrato, os recibos e a matrícula do imóvel.
- 02
Tentativa com o vendedor
Notificação do vendedor ou dos herdeiros para outorgar a escritura.
- 03
Adjudicação compulsória extrajudicial ou na Justiça
Sem disputa, o pedido vai ao cartório; com disputa, à Justiça.
- 04
Proposta com todos os custos
Honorários por escrito e estimativa de ITBI e emolumentos.
- 05
Pedido de adjudicação
Ata notarial e requerimento no Registro de Imóveis, ou ação na comarca.
- 06
Registro no seu nome
O trabalho termina com a matrícula atualizada.
Escopo
O que está incluído na adjudicação compulsória
O escopo fica escrito no contrato.
Está incluído
- Análise do contrato e da quitaçãoSe a prova do pagamento é suficiente.
- Notificação do vendedor ou herdeirosCom prazo para assinar.
- Pedido em cartórioCom acompanhamento da ata notarial.
- Ação judicialQuando há disputa ou o cartório não permite.
- Resposta às exigênciasDo cartório ou do juiz.
- Registro do imóvelAté a matrícula sair no seu nome.
Não está incluído
- ITBIPago à Prefeitura de Itabirito.
- EmolumentosAta notarial, certidões e registro.
- Custas judiciaisNa ação, salvo justiça gratuita.
- Inventário do vendedorSe for preciso, tem proposta própria.
Honorários
Quanto custa a adjudicação compulsória
Você recebe os honorários e os custos de imposto e cartório antes de começar. A OAB não permite publicar preço, então estes são os fatores que fazem o valor mudar.
Como a proposta é feita
- 1Análise do casoO advogado lê o contrato, os recibos e a matrícula.
- 2Proposta por escritoValor e escopo, com referência na tabela de honorários da OAB/MG.
- 3Contrato antes de começarO trabalho só começa depois de você aprovar.
Fator 1
Cartório ou Justiça
O cartório costuma ter menos etapas que a ação.
ExemploVendedor localizado e de acordo ou vendedor que contesta o pagamento.
Fator 2
Localização do vendedor
Vendedor ou herdeiros desaparecidos exigem notificação especial.
ExemploVendedor que mudou para outro estado.
Fator 3
Custos de cartório
Emolumentos e ITBI variam com o valor do imóvel.
ExemploTabela de emolumentos de Minas Gerais.
Fator 4
Cadeia de contratos
Vários compradores sucessivos exigem provar cada transferência.
ExemploImóvel vendido três vezes por contrato particular.
Guia do serviço
Antes de pedir: o que você precisa saber sobre adjudicação compulsória
Erros que atrasam o pedido, as provas da quitação, a comparação com a usucapião e as dúvidas mais comuns.
Erros que atrasam o pedido
- Não ter prova do pagamento
- Sem recibos, transferências ou declaração de quitação, o caminho pode mudar para a usucapião.
- Esperar o inventário do vendedor
- A adjudicação pode ser pedida contra os herdeiros sem aguardar o inventário.
- Ignorar as cessões intermediárias
- Cada contrato da cadeia precisa ser apresentado.
Documentos para a adjudicação
- Contrato de compra e venda ou de promessa
- Recibos, transferências ou declaração de quitação
- Certidão atualizada da matrícula
- Documentos pessoais do comprador e dados do vendedor
- Contratos de cessão, se o imóvel passou por mais compradores
Adjudicação compulsória ou usucapião
| Critério | Adjudicação compulsória | Usucapião |
|---|---|---|
| Base do pedido | Contrato de compra pago | Posse pelo tempo da lei |
| Prova principal | Contrato e quitação | Tempo de posse e testemunhas |
| Tempo mínimo | Não há prazo de posse | De 2 a 15 anos, conforme o tipo |
| Base legal | Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Lei 6.015/1973, art. 216-B | Código Civil, arts. 1.238 a 1.242; Lei 6.015/1973, art. 216-A |
Dúvidas de quem não recebeu a escritura
- "O vendedor morreu, perdi o imóvel."
- Não. A escritura pode ser pedida aos herdeiros ou obtida por adjudicação.
- "O contrato nunca foi registrado."
- Não precisa. O direito à adjudicação não depende do registro do compromisso (Súmula 239 do STJ).
- "Tenho que pagar o ITBI?"
- Sim. O imposto de transmissão é exigido para o registro no seu nome.
Fontes: Código Civil (arts. 1.417 e 1.418), Lei 6.015/1973 (art. 216-B), Lei 14.382/2022 e Súmula 239 do STJ. Conferidas em 09/11/2026.
Diferenciais
Por que compradores de Itabirito resolvem a escritura com o escritório
A Cavalcante Pereira Advocacia faz adjudicação compulsória no Centro de Itabirito desde 2015, em cartório, como permite a Lei 14.382/2022, ou na Comarca de Itabirito. Seis compromissos que você pode cobrar.
Cartório quando der
O caminho extrajudicial é avaliado primeiro, por ter menos etapas.
Compromisso do serviçoCustos totais à vista
ITBI e emolumentos estimados junto com os honorários.
Compromisso do serviçoVocê fala com o advogado do caso
Sem intermediários: quem atende é quem conduz o trabalho do começo ao fim.
Compromisso de atendimento 1Resposta no mesmo dia
Todo contato feito em horário comercial recebe retorno no mesmo dia.
Compromisso de atendimento 2Aviso a cada andamento
Cada passo chega explicado pelo WhatsApp, em linguagem simples.
Compromisso de atendimento 3Proposta e contrato por escrito
Honorários definidos antes de começar, com referência na tabela de honorários da OAB/MG.
Compromisso de atendimento 4- Rua João Pessoa, 34, 2º andar, Centro, Itabirito
- Segunda a sexta, das 8h às 18h
- Registro da sociedade na OAB/MG [PREENCHER]
Itabirito e região
Onde o escritório faz a adjudicação compulsória
Atendimento no Centro de Itabirito e online. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da cidade do imóvel.
-
Itabirito
Presencial no escritório
Leve o contrato e os recibos ao Centro, com horário marcado.
Falar sobre a escritura em Itabirito -
Cartórios de Itabirito
Ata notarial e registro
A ata no Cartório de Notas e o pedido no Registro de Imóveis.
Falar sobre adjudicação em cartório -
Comarca de Itabirito
Ação de adjudicação
Quando há disputa, a ação corre nas Varas Cíveis da comarca.
Falar sobre uma ação de adjudicação -
Online
Compradores que moram longe
Documentos por foto e atendimento por vídeo.
Falar com um advogado online sobre a escritura
Dúvidas
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória em Itabirito
Não encontrou a sua? Pergunte no atendimento ou pelo telefone (31) 99164-6503.
O vendedor não passa a escritura. O que fazer?
Notifique o vendedor e, se não resolver, peça a adjudicação. Veja como resolver e registrar o imóvel.
Dá para fazer a adjudicação no cartório?
Sim, desde a Lei 14.382/2022, quando não há disputa. Veja como fazer no cartório.
Preciso ter o contrato registrado?
Não. O direito à adjudicação não depende do registro (Súmula 239 do STJ).
E se eu não tiver os recibos?
Outras provas podem servir. Se não houver prova da quitação, a usucapião pode ser o caminho.
O vendedor faleceu. Preciso esperar o inventário?
Não necessariamente. O pedido pode ser feito contra os herdeiros.
Quem paga o ITBI?
Em regra, o comprador, como em qualquer transmissão.
Quanto custa a adjudicação compulsória?
Depende do caminho e dos custos de cartório. Você recebe tudo por escrito antes de começar.
O escritório garante o registro?
Não. A OAB proíbe prometer resultado. O advogado diz o que os documentos permitem.
Veja também
Serviços relacionados à adjudicação compulsória
Outros caminhos para colocar o imóvel no seu nome.
-
Compra e vendaContrato de compra e venda de imóvel
Para a próxima compra já sair com escritura e registro.
Ver o contrato de compra e venda -
Posse sem escrituraUsucapião
Quando não há prova do pagamento, mas há posse pelo tempo da lei.
Ver se cabe usucapião -
DocumentaçãoRegularização de imóveis
Escritura sem registro, construção não averbada e outras pendências.
Ver a regularização do imóvel
Leitura de apoio
Artigos sobre escritura e adjudicação
Guias para quem pagou e não recebeu a escritura.