A adjudicação compulsória extrajudicial é feita no registro de imóveis da cidade do imóvel, por advogado, com o contrato, a prova da quitação, a ata notarial e a notificação do vendedor (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Se o vendedor não se opuser no prazo, o oficial registra o imóvel em nome do comprador, sem processo judicial.
Resumo
- 01
A via de cartório foi criada pela Lei 14.382/2022.
- 02
O CNJ regulamentou o procedimento no Provimento 150/2023.
- 03
A ata notarial reúne a prova do negócio e da falta de outorga da escritura.
- 04
Com oposição fundamentada, o caso pode ter de ir à Justiça.
Os documentos necessários
Para a adjudicação em cartório, reúna o contrato de compra ou cessão, os comprovantes de pagamento, a ata notarial, a matrícula atualizada e as certidões dos distribuidores.
| Documento | Para que serve |
|---|---|
| Contrato de compra e venda ou cessão | Prova o negócio |
| Comprovantes de pagamento | Provam a quitação do preço |
| Ata notarial | Reúne as provas e atesta a falta da escritura |
| Matrícula atualizada | Identifica o imóvel e o titular |
| Certidões dos distribuidores | Mostram ações que possam afetar o imóvel |
| Guia do ITBI paga | Requisito para o registro |
| Procuração ao advogado | O advogado é obrigatório |
As etapas no cartório
O caminho tem cinco etapas: ata notarial no tabelionato, pedido no registro de imóveis, notificação do vendedor, análise do oficial e registro.
- Ata notarial no tabelionato de notas. Com o contrato, os pagamentos e a falta de outorga.
- Pedido no registro de imóveis. Feito pelo advogado, com os documentos.
- Notificação do vendedor. Para outorgar a escritura ou se opor no prazo legal.
- Análise do oficial. Que pode fazer exigências.
- Registro. Sem oposição fundamentada, o imóvel passa ao seu nome.
E se o vendedor não for encontrado?
Se o vendedor não for localizado, a notificação pode ser feita por edital, conforme as regras do Provimento CNJ 150/2023. Se o vendedor faleceu, notificam-se os herdeiros ou o espólio [CONFIRMAR regras atuais do Código Nacional de Normas].
Quando o cartório não resolve
O caso vai para a Justiça quando o vendedor apresenta oposição fundamentada, quando falta prova da quitação ou quando o imóvel do contrato não bate com a matrícula.
- Quando o vendedor apresenta oposição fundamentada que o oficial não consegue resolver.
- Quando falta prova da quitação do preço.
- Quando a descrição do imóvel no contrato não bate com a matrícula.
Para evitar problemas na próxima compra, veja o que deve ter no contrato de compra e venda e como funciona o sinal. Se ainda está avaliando o caminho, leia o que fazer quando o vendedor não passa a escritura.
- Ir ao cartório sem a ata notarial. Ela é um dos documentos centrais.
- Esquecer o ITBI. Sem a guia paga, o registro não sai.
- Usar contrato com descrição diferente da matrícula. Gera exigências e atrasos.
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória em cartório
As dúvidas mais comuns de quem quer regularizar sem processo.
Preciso de advogado?
Sim. A lei exige advogado também na via extrajudicial.
O vendedor precisa assinar algo?
Não. Ele é notificado e pode se opor.
Quanto tempo leva?
Depende do cartório e das exigências, mas costuma ser mais rápido que a Justiça.
Posso fazer em qualquer cartório?
A ata notarial, em qualquer tabelionato. O pedido, no registro de imóveis do local do imóvel.
E se o vendedor se opuser?
O oficial tenta resolver; se não conseguir, o caso pode ir à Justiça.
Dra. Daniela dos Santos Bretas
Advogada do escritório Cavalcante Pereira Advocacia, com pós-graduação em Processo Civil. Escreve sobre família, herança e imóveis, com foco no caminho mais simples para cada caso.
