Quando o vendedor não passa a escritura de um imóvel já pago, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória: a transferência feita por ordem do juiz ou, desde 2022, pelo próprio cartório de registro de imóveis, sem a assinatura do vendedor (Código Civil, art. 1.418; Lei 6.015/1973, art. 216-B). É preciso provar o contrato e a quitação do preço.
Resumo
- 01
O primeiro passo é notificar o vendedor por escrito, com prazo.
- 02
A adjudicação não depende de o contrato estar registrado (Súmula 239 do STJ).
- 03
Se o vendedor faleceu, a escritura passa a depender dos herdeiros ou do espólio.
- 04
O contrato não pode ter cláusula de arrependimento.
As situações mais comuns
O caminho depende do vendedor: se recusa, notificação e adjudicação; se não é encontrado, adjudicação com edital; se faleceu, escritura com o espólio ou adjudicação contra os herdeiros.
| Situação | Caminho indicado |
|---|---|
| Vendedor vivo e localizado, mas se recusa | Notificação e adjudicação compulsória |
| Vendedor que mudou e não é encontrado | Adjudicação com notificação por edital |
| Vendedor falecido | Escritura com o espólio ou adjudicação contra os herdeiros |
| Empresa vendedora fechada | Adjudicação contra a empresa ou seus sucessores |
| Cadeia longa de contratos de gaveta | Adjudicação ou usucapião, conforme as provas |
O que é preciso para a adjudicação
Para a adjudicação, é preciso o contrato de compra, mesmo particular, a prova da quitação, a ausência de cláusula de arrependimento e um imóvel identificado na matrícula.
- Contrato de compra. Promessa ou compromisso de compra e venda, mesmo particular.
- Quitação do preço. Recibos, transferências ou declaração de quitação.
- Sem cláusula de arrependimento. O contrato deve ser irretratável.
- Imóvel identificado. Com matrícula e descrição que batam com o contrato.
O STJ entende que o direito à adjudicação não depende de o compromisso estar registrado na matrícula (Súmula 239).
Cartório ou Justiça
Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação pode ser feita no registro de imóveis, com advogado e ata notarial.
Se o vendedor apresentar oposição fundamentada, ou se faltar prova, o caso vai para a Justiça. O passo a passo da via de cartório está em como fazer a adjudicação compulsória no cartório.
- Reúna o contrato e os comprovantes de pagamento. De todas as parcelas.
- Peça a matrícula atualizada. Para ver em nome de quem o imóvel está.
- Notifique o vendedor. Pedindo a escritura em prazo definido.
- Escolha a via. Cartório, se não houver conflito; Justiça, se houver.
- Registre a transferência. Com o ITBI pago.
Para prevenir o problema em novas compras, veja o que deve ter no contrato de compra e venda.
- Perder os comprovantes de pagamento. Sem eles, não há prova da quitação.
- Esperar o vendedor falecer. O caso passa a envolver herdeiros.
- Achar que o recibo substitui a escritura. Só o registro transfere o imóvel.
Perguntas frequentes sobre vendedor que não passa a escritura
As dúvidas mais comuns de quem pagou e não recebeu a escritura.
O contrato precisa estar registrado?
Não. A adjudicação não depende do registro do contrato (Súmula 239 do STJ).
O vendedor morreu. E agora?
A escritura passa pelos herdeiros ou pelo inventário; também cabe adjudicação.
Posso fazer no cartório?
Pode, desde a Lei 14.382/2022, se não houver oposição fundamentada.
Ainda falta pagar uma parcela. Posso pedir?
Em regra, é preciso quitar o preço antes.
Quem paga o ITBI?
Em regra, o comprador, antes do registro.
Dra. Daniela dos Santos Bretas
Advogada do escritório Cavalcante Pereira Advocacia, com pós-graduação em Processo Civil. Escreve sobre família, herança e imóveis, com foco no caminho mais simples para cada caso.
