O sinal na compra de imóvel, chamado de arras, confirma o negócio e serve de reforço para que ele seja cumprido. Se o comprador desiste sem motivo, perde o sinal; se o vendedor desiste, devolve o sinal mais o mesmo valor, com correção e juros (Código Civil, arts. 417 e 418). Se ninguém teve culpa, como na negativa do financiamento prevista no contrato, a devolução é simples.
Resumo
- 01
As arras confirmatórias são a regra: confirmam o negócio e não dão direito de desistir.
- 02
As arras penitenciais, quando previstas, permitem desistir perdendo o sinal (art. 420).
- 03
Nas confirmatórias, quem sofreu prejuízo maior pode pedir indenização além do sinal (art. 419).
- 04
O sinal entra como parte do pagamento quando o negócio é concluído.
Os dois tipos de sinal
As arras confirmatórias, regra geral, não permitem desistir; as arras penitenciais só existem se o contrato prever o direito de arrependimento.
| Critério | Arras confirmatórias | Arras penitenciais |
|---|---|---|
| Quando se aplicam | Regra geral, se o contrato nada disser | Só se o contrato previr o direito de arrependimento |
| Permitem desistir? | Não; desistir é descumprir o contrato | Sim, com a perda ou devolução em dobro |
| Indenização além do sinal | Possível, provando prejuízo maior (art. 419) | Não cabe (art. 420) |
| Base legal | Código Civil, arts. 417 a 419 | Código Civil, art. 420 |
Quando o comprador perde o sinal
O comprador perde o sinal quando desiste sem motivo, quando deixa de pagar as parcelas ou quando o financiamento é negado sem cláusula de proteção.
- Desistência sem motivo. Mudou de ideia ou achou outro imóvel.
- Falta de pagamento das parcelas. Quando o atraso leva ao desfazimento por culpa do comprador.
- Financiamento negado sem cláusula de proteção. Se o contrato não previu essa hipótese.
Quando o comprador recebe o sinal de volta
O comprador recebe o sinal de volta quando o vendedor desiste, com o equivalente e correção (art. 418), quando há problema no imóvel ou com cláusula de proteção do financiamento.
- Desistência do vendedor. O comprador recebe o sinal mais o equivalente, com correção, juros e honorários (art. 418).
- Problema no imóvel ou no vendedor. Penhora, ação ou documentação irregular não informadas.
- Financiamento negado com cláusula de proteção. Devolução simples, sem multa.
- Acordo entre as partes. Nos termos que combinarem por escrito.
O valor do sinal também pode ser discutido quando é desproporcional ao negócio. Cada caso depende do contrato e das provas de quem deu causa ao desfazimento.
Como se proteger antes de pagar o sinal
Antes de pagar o sinal, confira a matrícula e as certidões, escreva o tipo de arras no contrato, preveja a negativa do financiamento e pague por transferência identificada.
- Conferir a matrícula e as certidões. Antes de qualquer pagamento.
- Escrever o tipo de arras no contrato. Confirmatórias ou com direito de arrependimento.
- Prever a negativa do financiamento. Com devolução simples do sinal.
- Pagar por transferência identificada. E guardar o recibo vinculado ao contrato.
As cláusulas que completam essa proteção estão em o que deve ter no contrato de compra e venda. E se o comprador já está no imóvel e o vendedor desapareceu, a regularização pode passar pela usucapião: veja usucapião em cartório ou na Justiça e o tempo exigido em cada tipo.
- Pagar sinal só com recibo genérico. Fica difícil provar a que se refere.
- Não definir o tipo de arras. A lei presume as confirmatórias.
- Desistir sem tentar um acordo. A perda do sinal pode ser negociada.
Perguntas frequentes sobre sinal na compra de imóvel
As dúvidas mais comuns de quem pagou ou recebeu sinal.
O vendedor desistiu. Quanto recebo?
O sinal mais o mesmo valor, com correção e juros (Código Civil, art. 418).
Desisti da compra. Perco tudo o que paguei?
Perde o sinal. Parcelas além do sinal seguem regras próprias do contrato.
O banco negou o financiamento. Perco o sinal?
Depende do contrato. Com cláusula de proteção, a devolução é simples.
Qual o valor normal de sinal?
Não há valor fixo na lei. Valores muito altos podem ser discutidos.
Sinal e entrada são a mesma coisa?
Na prática, o sinal costuma ser a primeira parte da entrada e é abatido do preço.
Dra. Daniela dos Santos Bretas
Advogada do escritório Cavalcante Pereira Advocacia, com pós-graduação em Processo Civil. Escreve sobre família, herança e imóveis, com foco no caminho mais simples para cada caso.
