O contrato de compra e venda de imóvel deve ter: identificação completa das partes, descrição do imóvel com o número da matrícula, preço e forma de pagamento, sinal, prazo para a escritura, data de entrega das chaves, quem paga cada despesa, responsabilidade por débitos anteriores, multa por descumprimento e as condições caso o financiamento seja negado.
Resumo
- 01
A matrícula atualizada precisa ser conferida antes da assinatura.
- 02
Sem cláusula diferente, a escritura e o registro são pagos pelo comprador (Código Civil, art. 490).
- 03
O condomínio atrasado acompanha o imóvel; o contrato deve dizer quem paga.
- 04
Cláusula de financiamento negado evita perder o sinal sem culpa.
As cláusulas que não podem faltar
O contrato precisa identificar as partes e o imóvel, com a matrícula, e definir preço, pagamento, tipo de sinal, prazos, entrega das chaves e multa.
| Cláusula | O que deve dizer |
|---|---|
| Partes | Nome, CPF, estado civil e regime de bens, com o cônjuge assinando quando exigido |
| Imóvel | Endereço, área, número da matrícula e cartório |
| Preço e pagamento | Valor, parcelas, datas e conta de depósito |
| Sinal | Valor e tipo de arras: confirmatórias ou com direito de arrependimento |
| Escritura | Prazo e cartório para a lavratura |
| Posse | Data de entrega das chaves e estado do imóvel |
| Despesas | Quem paga ITBI, escritura, registro e certidões |
| Débitos anteriores | IPTU e condomínio até a entrega ficam com o vendedor |
| Financiamento | O que acontece se o banco negar o crédito |
| Multa | Valor e situações em que se aplica |
O que conferir antes de assinar
A cláusula mais importante não está no contrato: é a conferência do vendedor e do imóvel. A matrícula atualizada mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou outro ônus.
As certidões do vendedor mostram se há ações que podem atingir o imóvel.
- Peça a matrícula atualizada. No registro de imóveis da cidade.
- Confira se o vendedor é o dono registrado. E se o cônjuge também precisa assinar.
- Tire as certidões do vendedor. Ações cíveis, trabalhistas, federais e protestos.
- Verifique IPTU e condomínio. Com a prefeitura e a administradora.
- Só então pague o sinal. E com recibo vinculado ao contrato.
Quem paga cada despesa
Se o contrato nada disser, o comprador paga a escritura e o registro, e o vendedor paga as despesas da entrega (Código Civil, art.
490). O ITBI costuma ficar com o comprador. Débitos de condomínio acompanham o imóvel, por isso o contrato deve deixar claro que os anteriores à entrega são do vendedor.
O que a lei já protege
Mesmo sem cláusula, o Código Civil protege o comprador contra a evicção e os vícios ocultos e exige escritura pública acima de 30 salários mínimos.
- Evicção. Se o comprador perder o imóvel por decisão judicial por causa anterior à venda, o vendedor responde (Código Civil, art. 447).
- Vícios ocultos. Defeitos que não se viam na visita permitem pedir abatimento ou desfazer a compra (art. 441).
- Escritura. Acima de 30 salários mínimos, a compra precisa de escritura pública (art. 108).
Para entender o que acontece com o dinheiro dado de entrada, leia como funciona o sinal na compra de imóvel. Se o imóvel não tem matrícula em nome do vendedor, a regularização pode passar pela usucapião: veja usucapião em cartório ou na Justiça.
- Pagar o sinal antes de ver a matrícula. O imóvel pode ter penhora ou outro dono.
- Usar contrato de imobiliária sem revisar. Ele costuma proteger mais quem vende.
- Deixar a data da escritura em aberto. O negócio fica sem prazo para terminar.
Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de imóvel
As dúvidas mais comuns de quem vai comprar ou vender.
O contrato particular substitui a escritura?
Não. Ele organiza o negócio; a escritura e o registro transferem o imóvel.
O cônjuge do vendedor precisa assinar?
Em regra, sim, salvo no regime de separação absoluta de bens.
Quem paga o condomínio atrasado?
A dívida acompanha o imóvel. O contrato deve atribuí-la ao vendedor.
Precisa reconhecer firma?
Não é obrigatório, mas ajuda a provar data e assinaturas.
E se o financiamento for negado?
Depende do contrato. Sem cláusula, o comprador pode perder o sinal.
Dra. Daniela dos Santos Bretas
Advogada do escritório Cavalcante Pereira Advocacia, com pós-graduação em Processo Civil. Escreve sobre família, herança e imóveis, com foco no caminho mais simples para cada caso.
