Na servidão administrativa, o proprietário continua dono do imóvel, mas tem o uso limitado em parte dele para uma obra pública, como uma linha de energia, e é indenizado pelo prejuízo. Na desapropriação, o proprietário perde o imóvel, ou parte dele, e recebe o valor integral. A diferença muda o que se discute e quanto se recebe.
Resumo
- 01
Servidão: a propriedade continua, o uso fica restrito e a indenização cobre o prejuízo.
- 02
Desapropriação: a propriedade passa ao poder público e a indenização cobre o valor do bem.
- 03
Se a servidão esvazia o uso do imóvel, pode caber pedido de desapropriação indireta.
- 04
Nos dois casos, a oferta inicial pode ser contestada com laudo próprio.
As diferenças lado a lado
Na servidão administrativa o proprietário continua dono e sofre restrições numa faixa; na desapropriação ele perde o imóvel ou parte dele e recebe o valor integral.
| Critério | Servidão administrativa | Desapropriação |
|---|---|---|
| Quem fica dono | O proprietário | O poder público ou a concessionária |
| O que muda | Restrições de uso em uma faixa | Perda do imóvel ou de parte dele |
| Indenização | Pelo prejuízo causado | Pelo valor integral do bem |
| Exemplos | Linhas de energia, dutos, adutoras | Estradas, barragens, prédios públicos |
| Registro | Anotada na matrícula como ônus | Transferência na matrícula |
Como funciona a servidão
A servidão é instituída por acordo, com escritura registrada na matrícula, ou por decisão judicial, seguindo as regras da desapropriação no que couber (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 40). Como o proprietário continua usando o restante do imóvel, a indenização mede o prejuízo: a perda de uso da faixa e os danos causados.
Como funciona a desapropriação
Na desapropriação, o imóvel deixa de ser do proprietário. A indenização precisa ser prévia, justa e em dinheiro e corresponde ao valor de mercado do bem, com benfeitorias e prejuízos comprovados (Constituição, art. 5º, XXIV).
Quando a servidão vira, na prática, desapropriação
Se as restrições impedem o uso econômico do imóvel, ou se o poder público ocupa a área sem processo, o proprietário pode pedir na Justiça a indenização integral, na chamada desapropriação indireta. Para o STJ, o prazo para essa ação é, em regra, de 10 anos (Tema 1.019).
Como identificar o seu caso
Leia o decreto ou a resolução da obra, veja a planta da área atingida, avalie o que sobra do imóvel e compare a proposta com um laudo próprio.
- Leia o decreto ou a resolução da obra. Ele diz se é desapropriação ou servidão.
- Veja a planta da área atingida. Faixa estreita costuma ser servidão.
- Avalie o que sobra do imóvel. Se perde o uso, o caso pode mudar.
- Compare a proposta com um laudo próprio. Antes de assinar.
Para as obras de energia, veja os direitos com linha de transmissão no terreno. No direito público, as discussões com a administração também envolvem servidores: leia quando o servidor estável pode ser demitido e como cobrar a progressão de carreira negada.
- Tratar uma servidão como venda. Você continua dono e com obrigações sobre o imóvel.
- Aceitar indenização de servidão quando o imóvel ficou inútil. Pode caber a indenização integral.
- Não registrar a servidão na matrícula. O ônus deve constar para futuras vendas.
Perguntas frequentes sobre servidão e desapropriação
As dúvidas mais comuns de quem foi procurado pelo poder público ou por concessionária.
Na servidão eu continuo pagando IPTU ou ITR?
Sim. Você continua dono do imóvel.
A servidão pode ser desfeita?
Em regra, dura enquanto a obra existir.
Posso vender o imóvel com servidão?
Pode. A servidão acompanha o imóvel e consta na matrícula.
Servidão dá direito a indenização sempre?
Quando há prejuízo ao proprietário, sim.
O que é desapropriação indireta?
A ocupação ou restrição que, na prática, tira o imóvel do dono sem processo regular.
Dr. Adalberto Pereira Junior
Fundou o escritório Cavalcante Pereira Advocacia em 2015, no Centro de Itabirito, e tem experiência em direito público. Escreve sobre empresas, servidores e as relações com o poder público.
