A indenização por desapropriação deve ser prévia, justa e em dinheiro (Constituição, art. 5º, XXIV). Ela corresponde ao valor de mercado do imóvel, com benfeitorias e prejuízos comprovados, mais juros e correção. Para contestar a oferta do poder público, o proprietário discute o preço na ação de desapropriação, com perícia judicial e um assistente técnico próprio.
Resumo
- 01
A oferta inicial costuma ser o ponto de partida, e não o valor final.
- 02
Na ação, a defesa só pode discutir o preço ou falhas do processo (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 20).
- 03
O proprietário pode levantar 80% do depósito antes da sentença (art. 33, § 2º).
- 04
Os honorários do advogado são fixados sobre a diferença entre a oferta e a indenização final.
O que entra no cálculo da indenização
A indenização inclui o valor de mercado do terreno, as benfeitorias, a perda de renda e, quando houver, a desvalorização do restante do imóvel.
| Componente | O que cobre | Base |
|---|---|---|
| Valor de mercado do terreno | Preço do imóvel na região, com área e localização | Decreto-Lei 3.365/1941, art. 27 |
| Benfeitorias | Construções, cercas, poços e plantações | Decreto-Lei 3.365/1941, art. 26 |
| Perda de renda | Aluguéis ou atividade econômica interrompida, quando comprovados | Jurisprudência sobre justa indenização |
| Juros compensatórios | Perda da posse antes de receber o valor final | Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15-A |
| Juros moratórios e correção | Atraso no pagamento | Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15-B |
Por que a oferta costuma ficar abaixo do valor justo
O laudo do poder público nem sempre considera benfeitorias, potencial de uso ou a desvalorização da área que sobra.
Por isso, a oferta deve ser conferida com um laudo independente antes de qualquer acordo. Desde 2019, a lei também permite mediação e arbitragem sobre o valor (Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 10-A e 10-B).
Como contestar o valor
Peça o laudo de avaliação do poder público, contrate um assistente técnico, apresente a contestação no prazo e acompanhe a perícia judicial.
- Peça o laudo de avaliação do poder público. Ele mostra como a oferta foi calculada.
- Contrate um assistente técnico. Engenheiro ou corretor que faça um laudo próprio.
- Apresente a contestação no prazo. Com os pontos em que o laudo errou.
- Acompanhe a perícia judicial. O perito do juiz define a base da indenização.
- Avalie propostas de acordo. Com os números da perícia na mão.
Juros e honorários na desapropriação
Os juros compensatórios, de 6% ao ano, incidem quando o poder público entra no imóvel antes de pagar o valor final.
Para o STF, a base é a diferença entre 80% da oferta e o valor fixado na sentença (ADI 2.332). Os honorários do advogado do proprietário são fixados entre 0,5% e 5% da diferença entre oferta e indenização (art. 27, § 1º).
Se o poder público já pediu para entrar no imóvel, veja o que significa a imissão provisória na posse. Se a obra é uma linha de energia ou um duto, o caso costuma ser de servidão: leia os direitos do proprietário com linha de transmissão no terreno.
- Aceitar a oferta sem laudo próprio. O acordo encerra a discussão do valor.
- Esquecer as benfeitorias. Cercas, poços e plantações também são indenizados.
- Não acompanhar a perícia. É nela que o valor se decide.
Perguntas frequentes sobre indenização por desapropriação
As dúvidas mais comuns de proprietários que receberam uma oferta.
Sou obrigado a aceitar a oferta?
Não. Sem acordo, o valor é definido pelo juiz, com perícia.
Posso impedir a desapropriação?
Em regra, não se discute a utilidade pública na ação, só o preço e falhas do processo.
Recebo algo antes do fim do processo?
Pode levantar até 80% do depósito, cumpridos os requisitos (art. 33, § 2º).
O valor é pago em dinheiro?
Sim, a regra é indenização em dinheiro (Constituição, art. 5º, XXIV).
Quem paga a perícia?
Em regra, quem pediu a desapropriação, conforme a decisão do juiz.
Dr. Adalberto Pereira Junior
Fundou o escritório Cavalcante Pereira Advocacia em 2015, no Centro de Itabirito, e tem experiência em direito público. Escreve sobre empresas, servidores e as relações com o poder público.
